田園綜合體
2017-12-20 16:48:01
摘要:田園綜合體5大客源、4大規劃思路、6大設計要點、8大功能分區......
田園綜合體的建設,要深度挖掘鄉村特色資源,倡導低碳、生態等科學理念,以鄉村旅遊資源與土地為基礎,以鄉村旅遊休閑為脈絡,以休閑商業為配套,以鄉村休閑地產為核心,以高品質服務為保障,進行綜合開發。

 

田園綜合體的5大客源

 

傳統觀光旅遊市場

 

傳統的觀光旅遊市場仍是休閑農業發展的重點,農村優美的自然景觀和富有鄉村野趣的農村生活,對久居城市的人們有著不可抗拒的吸引力,農業觀光旅遊集田園風光和高科技農業於一體,滿足旅遊者回歸大自然的需求。可以采用農場的形式,引種蔬菜、瓜果、花卉苗木以及養殖各種動物,使遊客可以參觀,也可以品嚐或購買新鮮的農副產品,這類市場目前處於主導地位,占28.8%。

 

城市白領度假旅遊市場
 
利用周末及假期去郊區度假,以放鬆緊纏的神經,對現代白領層極有吸引力,在本次調查中,有到休閑農業旅遊區去度假需求的城市居民占23.6%,可利用鄉村良好的自然環境和獨特的農耕文化滿足他們貼近自然,體驗農業的需求,通過建設一些體驗農園,度假農場及旅遊度假村,享受鄉村生活的恬靜與愜意。

遊覽、體驗農家生活的學生市場

青少年修學旅遊己成為旅遊業發展的趨勢和潮流。旅遊是青少年增長見識,開闊視野,提高綜合能力的有效途徑之一,無論是學校還是學生家長都非常重視,因此開發青少年旅遊市場潛力巨大。

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懷舊市場

中國很多城市居民都在鄉村生活過,有的甚至在農村從事過勞動遷居到城市後,麵對著日益現代化的生活環境,他們常常回想起農村的樸素田園,並且渴望回到故地生活,重溫昔日情景。在我國,這類旅遊者的數量非常大,他們對田園綜合體地要求較為隨便,喜歡體驗地道的農村自然環境。在本次調查中,這類市場占14.8%;另一方麵,由於曆史的原因,有相當多的已建成農業遊覽區就是針對當年“上山下鄉”的知識青年而開發的,這些事業有成、具備很強消費能力的老知青很有舊地重遊的願望。

獵奇及取經的農民市場

把目標鏡定城市居民市場的開發,而忽視農村客源市場是觀光農園經營策略上的通病。事實上,觀光農園因其高科技性和展示性對廣大的農民來說也具有相當大的吸引力,在本次調查的休閑農業旅遊者中,農民占3.1%.表明農民這個市場還具有極大的挖掘潛力 

田園綜合體的4大規劃思路

(1)田園產業功能複合性

偽田園綜合體:種植+加工+銷售+采摘
真田園綜合體:農、工、商、遊一二三產業聯動
產業經濟結構多元化,由單一產業向一二三產業聯動發展,從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級,從傳統住宅到田園體驗度假、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。
在一定的地域空間內,將現代農業生產空間、居民生活空間、遊客遊憩空間、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合,並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係,從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的田園綜合體。而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。

(2)開發運營空間園區化

偽田園綜合體:耕地區+采摘區+農家樂

真田園綜合體:農業核心區+支持配套+衍生產業區

田園綜合體作為原住民、新移民、遊客的共同活動空間,在充分考慮原住民的收入持續增收的同時,還要保證外來客群源源不斷的輸入,既要有相對完善的內外部交通條件,又要有充裕的開發空間和有吸引力的田園景觀和文化等。

田園綜合體做成的方式、選址方式、產業之間關聯度、項目內容如何共存、要有並行;運營模式、物質循環、產品關聯度、品牌形象都需要考慮。

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(3)參與核心主體多元化

偽田園綜合體:單一變相搞地產/單調自主農家樂
真田園綜合體:村集體+開發商+政府+遊客
田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式,創新城鄉發展,促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進,重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。
一方麵強調跟原住民的合作,堅持農民合作社的主體地位,農民合作社利用其與農民天然的利益聯結機製,使農民不僅參與田園綜合體的建設過程,還能享受現代農業產業效益、資產收益的增長等。
另一方麵強調城鄉互動,秉持開放、共建思維,著力解決“村民”、“遊客”、“政府”、“投資者”“開發者”、“運營者”及其他利益相關者等幾類人群的需求。田園綜合體開發不是普通農業旅遊空間規劃,而是生產生活娛樂“人本“空間構建。
(4)設計過程中注意4大轉型思路
功能轉型,從簡單的農作物生產功能到集生產、加工、銷售、展示為一體的複合功能。
模式轉型,從農業模式轉成農業+的模式。
產業轉型,從農業產業鏈轉變為綜合的產業鏈,產業鏈從生產端向體驗端轉移。
價值轉型,從早期的田園產出不高到拓展新的價值空間,實現經濟價值、生態價值和生活價值。

田園綜合體的6大設計要點

(1)生態的保護、修複與重塑。對農田、水域、山林、村莊、道路、景點等進行係統梳理,保護自然、山、水、田園的基本格架及鄉土風貌,保護和修複生態係統,重塑田園生態景觀。
(2)創造具有地域特色的景觀。對地域的文脈、地脈進行深入挖掘,創造具有地域特色的自然和文化景觀,特別是水景觀、植被景觀、建築風貌景觀和風景道、綠道、創造意境、美化環境。形成地域鮮明的旅遊景觀形象。
(3)“和諧”型自然田園社區。科學地布局建築道路和城鎮設施,將田園與建築、城鎮設施融合,建築與山石、水體、植被、田園共同構築自然美,環境美,建設人與自然、人與田園十分和諧的田園社區。實現田園即社區,社區即田園。
(4)農業及自然景觀專業設計。景觀節點,景觀軸、景觀區域的專業設計。
(5)“人本”型田園活動空間。提供人們自然的、舒適的生產、生活、遊憩的室外空間,激發人的朝氣和探索精神。
(6)鄉土文化時空雙維度衍生。將鄉土文化,區域文化、曆史文化、遊憩文化等融入其中。

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田園綜合體的8大功能分區

(1)農業生產區——大田園農業生產空間

定位:生產性主要功能部分,為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。
功能:農業生產區主要從事種植養殖的生產活動,具有調節田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。
選址:通常選在田間水利設施完善,田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域。
規劃:結合我國特色農產品區域布局規劃,遴選合適的種養品種,形成自己的特色農業生產內容。農業生產片區的規劃要有規模效應,能最大化的尊重場地肌理,滿足農作物四季種植的要求;盡量滿足機械化種植的需求;同時考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。讓遊人認識農業生產全過程,在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣。還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範、市民/團體認種田等項目。

 (2)農業景觀區——吸引人氣、提升財氣的核心田園空間

定位:吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域
功能:農業景觀區是以農村田園景觀、農業生產活動和特色農產品為休閑吸引物,開發不同特色的主題觀光活動的區域。
要素:利用當地資源環境開發特色園圃等農事景觀,讓遊客觀看綠色景觀,親近自然。此外現代農業設施、農業生產過程、農產品展示等也是構成農業特色景觀要素。
規劃:核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題,規劃主體性景觀及特殊的遊覽方式(線路、節點),依托觀賞型農田、名優瓜果園,觀賞苗木、花卉展示區,濕地風光區,山水風光區等自然景觀區,使遊人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉村休閑農業的魅力。

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(3)現代農業產業園區——農業產業鏈現代化延伸

定位:以農業產業園區的方式發展現代化農業,實現農業現代化和規模化經營。
功能:農業產業園主要從事種養殖生產,及農產品加工、推介、銷售,農產品研發等,形成完整的產業鏈,一般麵積較大。農業產業園是田園綜合體形成的基礎。
規劃:現代農業產業園區應發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業,發展生物工程技術。現代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等。現代農業產業園以生產為主,也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容。

(4)生活居住區——城鎮化得以實現的核心承載片區

定位:城鎮化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。
功能:生活居住區是田園綜合體邁向新型城鎮化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平台上參與農業生產勞動、休閑項目經營,承擔相應的分工,又生活於其中,不搬遷異地居住。
規劃:重點考量由於田園綜合體各要素的延伸,帶動休閑產業發展,形成以農業為基礎,休閑為支撐的綜合產業平台,通過產業融合與產業聚集,引導人員聚集,形成當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅遊居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域,從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區,構建了鄉村的人口基礎。

(5)農業科普教育及農事體驗區——承載農業文化內涵與教育功能重要區域

規劃:可劃出專門的區域,設置現代農業博物館、現代農業示範區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區等。上述園區均與休閑遊憩體驗相結合。其中傳統農業體驗區有鄉野田園風光、傳統農業生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等,可利用保留的古村落。
(6)鄉鎮休閑及鄉村度假區——滿足遊客農業創意活動的休閑空間

定位:創意農業休閑片區是遊人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

功能:滿足客源各種需,使城鄉居民能夠更深入的體驗鄉村風情活動,享受休閑創意農業帶來的生活樂趣。
規劃:主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等,開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動,如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動。可設立專門的鄉村自然遊憩公園及戶外運動公園。有條件的地區可建鄉村度假村,包括鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等。農業莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優雅生活、獨立空間”的特點。鄉村度假村應滿足人們回歸自然,歸隱田園的需求。

(7)產城一體服務配套區——提供服務、保障的核心區域

功能:產城一體服務配套區是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區,為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域。

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(8)衍生產業區——田園綜合體高級發展模式試點區

創新規劃理念:田園綜合體同樣可以在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上,發展衍生特色產業,延伸產業鏈,打造多元產業融合。可發展的產業要具有農業及區域文化相關性,如旅遊產業、文化創意產業、養生養老產業、農業相關文化地產業等,並可發展一些新興產業,如互聯網農業、體育產業、影視產業、科教產業等。

田園綜合體是通過一種商業模式,一種產品模型來實現一個有意義的目標。田園綜合體正麵臨政策大力鼓勵和鄉村市場迅猛發展兩大曆史性機遇,而在科技推動人文主義複興的今天,多元價值觀興起,也給田園綜合體在政策理念、商業理念、消費者理念方麵帶來極大的促進,加快這個模式的成功實現。加之田園綜合體具備一種可持續經濟的屬性,將是中國鄉村走向現代化,實現社會經濟全麵發展的一種最好的模式選擇。

 

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